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张玉良“拆雷”

发布日期:2021-10-04 08:12    点击次数:172

去年8月,央行和住建部召集12家房企进京开会,传达了三道红线的精神,那时,绿地是12家房企中,唯一一家三道红线全踩的国资房企。

虽然绿地已经是混合所有制企业,第一大单一股东为员工持股的格陵兰投资,但第二、三大股东均为上海国企,合计持股超过格陵兰,因此市场还是倾向于认为,绿地是一家国企。

长期以来的高杠杆、多元化投资运作,让绿地负债率高企。过去这一年,绿地压力确实很大,不时爆出裁员的消息。但相比其他高负债房企,这家业务多元、家底丰厚的老牌房企,还是有不少筹码。

8月23日,绿地发布了中期财报。据贝壳研究院统计,绿地控股剔除预收款后的资产负债率为82.8%,净负债率为120.0%,现金短债比为1.34,实现由“红”转“橙”。

绿地透露,其净负债率较高点已经累计下降68个百分点,目前回落速度较快,计划在近期实现达标。

算上今年2月达标的现金短债比,预计绿地年内将实现两条红线达标,成为“黄档”房企。这么看来,绿地的降负债速度,远超其2020年制定的“三年三步走去杠杆”计划: 2021年6月30日,现金短债比降至绿档;2022年6月30日,净负债率降至绿档;2023年6月30日前,有息负债降至2800亿元以下。

绿地如何快速降负债?无非是从收支两条线出发。上半年,绿地加快回笼现金,销售规模同比增长23%至1641亿元的同时,销售回款同比增长17%至1466亿元。

出售资产也是回收现金的重要手段。上半年绿地“翻箱底”,加快去化商办、酒店等存量大宗资产。6月,绿地以8.6亿对价,将亏损两年的上海九龙宾馆出售给北京金辉。据透露,公司还在积极推动澳洲悉尼铂瑞酒店及日本千叶海港城酒店等项目出售。

7月,绿地发布公告,将旗下物管公司上海绿闵卖给了给花样年,对价12.6亿元,并承诺未来五年内提供超2500万平方米的物管面积。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为,这有助于减少绿地的流动性压力。

此外,绿地管理层透露,原计划年中发行的酒店REITs,因为资产优质,已经有意向方洽谈单独购买。

减少开支方面,最重要的是少拿地。

财报显示,绿地上半年新增项目34个,权益土储面积259万平方米,同比下降54%;权益土地款279亿元,同比下降23%,只占同期销售的17%。

不过,上半年绿地销售费用和管理费用分别同比增加30%、37%,显示成本控制依然有很大空间。

总体来说,现金短债比是三道红线中较为容易达到的目标。上半年主要通过债务长短置换,绿地达到了这一点。截至2021年6月底,绿地短期借款减少47亿至271亿元,较年初下降15%;长期借款增加125亿元至1802亿元,较年初提升7.46%。

要更实质性地降低负债率、总负债,需要降有息负债。

截至2021年6月底,绿地有息负债总额2869亿元,较今年初减少了349亿元,累计较高点已下降超过1013亿元。截至7月底的最新数据显示,有息负债总额较6月底再降超过100亿元,预计到今年底,有息负债总额再降300亿元以上。

通过一系列的降杠杆动作,绿地实现上半年经营活动现金流286亿元,同比大幅增加592%,缓解了现金流压力。

未来,绿地还是要靠多元化发力。作为销售规模跻身TOP8的老牌房企,绿地早已开始多元化转型,如今已形成了多产业并举的发展格局,包括地产、基建和金融等。绿地已不是一家单纯的地产公司了。

2020年年初,绿地控股董事长张玉良曾透露,绿地计划拆分大基建、大消费、酒店旅游板块单独上市。今年,金融板块抢先发声。

4月中旬,绿地集团执行总裁耿靖向媒体透露,作为绿地金融分拆上市的主体,绿地数科计划三年内完成上市,争取2023年利润规模达到60亿元。

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